碧桂园，翻过第一座大山

2025年01月16日 08:07:00斑马花费 杨柘砸锅卖铁还债的碧桂园，终于揭开了本人的那片“遮羞布”。14日晚间，公司表露2023年事迹跟2024年中期事迹。固然捷足先登，但好歹仍是来了。从表露的数据来看，盈余在全部人的预料之中，幸亏，盈余面正在年夜幅收窄。估计2024年，减亏状态可能会进一步改良。盈余的重要要素之一，重要是公司充足计提存货减值筹备招致。此中，2023年，仅对已完工物业计提减值筹备金额就超越800亿元。跟着相干数据的出炉，公司卸下“累赘”，估计未几将会正式复牌。接上去，争夺更多债务人的支撑，推动债权重组顺遂实现，将是又一座必需翻越的年夜山。迟来的财报1年半时光，归母净利润盈余范围超1900亿元。跟着碧桂园（02007.HK）一口吻补发2023年整年事迹及2024年中期事迹，这家原宇宙级房企的运营成色，终于毫无保存地展示在大众眼前。只管上述1年及一期的事迹数据来迟了9个月，从团体来看绝对坦诚。无论是复牌仍是推动债权重组，这都是碧桂园须要踏出的主要一步。据表露，2023年，公司实现业务收入约4010.15亿元，同比降落6.8%，同期，归母净利润盈余约1784.00亿元。房地产市场的团体情况，招致相干资产代价升值，公司为实在反应资产代价变化的影响，对在建物业及持作贩卖已完工物业计提减值筹备823.54亿元。除此之外，计提金融资产及财政包管减值丧失净额约372.43亿元、录得营销及行政用度约180.33亿元、净财政用度约54.58亿元、其余收入及丧失净额约103.31亿元。2024年上半年，公司实现业务收入约1021.02亿元，归母净利润盈余约128.42亿元（上年同期为-489.32亿元）。当期对在建物业及持作贩卖的已完工物业计提减值净额约26.98亿元。估计2024年整年盈余范围将进一步缩窄。值得留神的是，公司将片面把持刚性用度付出作为重点。2024年上半年，营销及市场跟行政用度同比降落50.8%，为48.51亿元。这两年，碧桂园的员工数目已年夜幅增加。2023岁终，公司全职雇员约43146名，停止2024年6月30日，职员降至29261名，半年时光减员13885人。客岁前6个月，公司将交付放在首位，公司及合营、联营企业累计交付屋宇超15万套，累计交付面积约1822万平方米。因为物业交付量年夜降，公司来自房地产开辟的收入年夜幅增加，2024年上半年录得988.29亿元，同比降落55.2%，同期，确认的物业贩卖均价为7725元/平方米（不含增值税）。只管如斯，比拟其余脱险房企，公司仍具有较强的气力。停止客岁6月尾，公司净资产为约741亿元。推动债权重组对碧桂园来说，补发事迹只是一个开端，接上去怎样进一步推动债权重组，又是一座等候翻越的年夜山。在上周（1月9日）晚间，公司已表露境外债权重组的相干条目，打算增添境外债权范围最多116亿美元，一时激发业表里热议。热议的核心，来自于公司表露的要害条目，被外界评估为“保守”。公司为债务人供给了多种选项，诸如现金回购、100%债转股、展期与局部股权化、刊行新债延伸年限等，削债幅度最高到达90%。此中，第一个现金回购选项就不太令人满足，艰深懂得是100元债权归还10元。而其余的选项，或是将偿付时光展期3.5年、7.5年及11.5年等。对债务人来说，这些要害条目实在并不太友爱，起因在于留给债务人盘旋的空间非常无限。或者给公司一点时光，可能是当下最好的方法。以是，在上述化债选项表露之后，市场方面并未有激烈的反映。现在，已有包含中银喷鼻港等7家银行告竣共鸣，尚有一些债务人也表现与公司共渡难关。碧桂园对表面示，上述境外债化债计划，无望在往年上半年告竣分歧。现实上，从2022年以来，公司经由过程卖车、卖物业、卖旅店等方法累计回血现金600亿元以上，债权压力固然已取得进一步开释，但仍弗成漫不经心。停止2024年6月尾，包含银行假贷、优先单子等在内，公司团体债权范围约2501.52亿元，此中银行及其余乞贷1218.52亿元，须在1年内归还。而同期公司的现金及现金等价物远远不克不及笼罩。公司更盼望经由过程拉长时光等候市场苏醒，究竟手中握有巨量未售货值。停止2023年，在海内开辟名目3000个以上、可售合约面积9000-9200万平方米。别的，另有约130至140万个车位可供出卖。这，应当是公司手里的底牌。压力依然宏大只管，碧桂园将处理危急的诚意逐一摆下台面，但2025年未必会好过。在近来一次月度集会上，杨惠妍指出往年的任务重心还是保交付，以及持续修复资产欠债表。自2022年以来，公司3年已累计交付170万套屋宇。停止1月9日，公司已有200多个优质名目被归入“白名单”内，新增融资达15.23亿元，几多能够为本身加重一点压力，但这远远不敷。往年，碧桂园打算实现交付20万套，仍有不小的压力。在当下房地产市场配景下，交付打算须要婚配的资金怎样实现？假如经由过程惯例贩卖实现现金回笼，倒能够支持下一步的交付，然而，这两年以来的贩卖状态江河日下，靠贩卖回血已不太事实。数据表现，公司2023年-2024年合约贩卖金额分辨为约1743亿元跟471.7亿元，合约贩卖面积约2170万平方米跟492.2万平方米。为了取得更多现金流，缓解活动性压力，仍是经由过程让渡资产等方法奏效最快。客岁12月，公司经由过程出卖长鑫科技1.56%股权，取得资金就打算用于保交付的名目建立。公司1月9日布告表露，其正在出卖境外多数权利金融投资，已有约1.4亿美元出卖收益入账。估计往年至2033年，将经由过程出卖权利金融投资等，筹集6-8亿美元净收益。别的，估计将持续盘活旅店、办公楼及商店等资产。假如在往年上半年债权重组顺遂实现，悬在碧桂园头顶的压力会临时加重，但将来的路仍然不会平整。